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房土地资金财产政策也不会,减弱地点政党对于

来源:http://www.myconsumercourt.com 作者:皇家金堡▎永久官网 时间:2019-09-30 20:09

核心提示:12月5日到7日,中央经济工作会议召开。扩大消费成为调经济结构的重点。由于总基调是保持稳定增长,宏观经济政策要稳,房地产政策也不会

抑制楼市投机长痛不如短痛
    12月9日。国务院常务会议决定。将个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年。其他住房消费政策继续实施。(12月10日中国网)
    将个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年,提高了5年内二手房的交易成本,有利于遏制短期炒房行为,实现二手房价格的稳定。而二手房价格稳定又有利于拉大与新房之间的价格差距。但是房产交易的潜规则是由购房者承担转让营业税.这样一来增加的税收负担就被转嫁到购房者头上,进一步加重购房负担。
    其实.对于遏制炒房来说,开征物业税是更为有效的手段。取消二手房交易税收优惠针对的只是进行交易的房屋,而开征物业税将一切空置房屋均纳入政策针对范围之内.无论空置房是否交易、几年内交易,这也可以遏制开发商囤积房源待价而沽行为.促使其为降低房屋持有成本而通过降价尽快消化房源。
    而要想稳定房价,更为根本的则是遏制地方政府通过房地产市场牟利的冲动与能力。如自上而下地强制推行土地限价招投标;改革中央与地方对于土地出让金的分配比例。减少地方政府对于土地出让金的留成;开征物业税将土地出让收益全额纳入财政当中,避免地方政府随意支配等等..
    决策者之所以迟迟没有出台更为有力的举措,或是担心房价下滑会影响经济增长。其实,房价高涨虽然一定程度上拉动了经济增长,但是像当前这样房价畸涨是在为房地产市场制造巨大的泡沫,会给金融体系与宏观经济运行埋藏下巨大的隐患。长远来看,抑制投机}生购房进而平抑房价,长痛不如短痛。

在这次通过政府工作报告最新公布的房产新政,最引人注目的无疑是“对符合条件的第二套普通自住房购买者,比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策”这句表述。从媒体反映来看,放开“二套房贷”政策也是这次房产新政中反响最大的,事实上早间业内和投资市场人士也多有预期,并被广泛认为是“3.4”股市暴涨行情的主要推动力。这个表述一出来有不少媒体立即理解为中国政府将全面放开“二套房贷”了。但我对如何去理解这句话还是持有审慎意见,希望在政策实际落实时候至少不是一些媒体所理解的全面放开“二套房贷”那样子。 我认为,现在没有全面放开“二套房贷”的理由。当然了,全面放开“二套房贷”多少还是会刺激起一些克制已久的住房消费了,对救楼市有一定短期帮助。现在苦于房贷业务剧烈下滑的银行业也在翘首以盼,正等着这个利好大红包。 但我们需要想一想的是,刺激住房消费的目的是为什么?大家都知道,住房是具有双重属性的特殊商品,基本消费品和投资品兼顾。从投资品角度来说,鼓励人们购买住房也无可厚非,既然都有人喊出了“买房就是爱国”的口号,那投资风险自负的前提下让有能力的人爱买多少就买多少、恨不得让他们能把所有房子都买回去自然更是可以选择的政策导向,尤其眼下这个大家都想捂着存货过冬的时节,买房更有着“爱国”的高风亮节,着实是要鼓励的。但从基本消费品的属性来说,住房资源的分配就不是那么简单的让市场自由放任,只管出清不出清,不管分配的公平性,坐视让有能力的人尽愿囤积,无能力的人只能等待政府救济。 我曾提出,1998房改以来最大的问题就是陷入商品主义的极端一面,让市场完全去主导,一旦商品化那自然就只要管市场出清不出清,至于市场机制下分配的后果自然不用去管。所以有开发商说“我只管给富人盖房子”,从他的角度来说是一点没有错的。但如果一个政府也只管房子卖得掉卖不掉,却不管是哪些人买到了哪些人买不到,这样的政策会让富人囤积越来越多的住房资源从而导致不同阶层之间的财富分配差距越拉越大,那就有问题了。 随着市场经济的发展,住房会越来越成为居民家庭最大的一件财富来源。这几年在中国城市已经表现的十分突出了。房价的上涨让很多普通家庭数年之间突然坐拥数百万资产,远远超过其他资产价值的增加。各国来说,居民财富中住房财富的比重基本都超过金融财富。而且两者在分布上突出特点是,金融财富的拥有往往高度两极分化,呈现高度的金字塔形,一个巴非特可以拥有价值数百亿美元的股票和证券,数千万美国家庭可能却一点股票都没有。但住房财富就相对平均化多,表现为橄榄型,再有钱的富豪也很少有众多的住宅,但美国有68%、英国有69%的家庭至少拥有一套住房。虽然套与套的住房价值都有区别,但近乎相等的数量下,住房总资产的价值差别就远没有金融资产那么触目惊心了。住房资产的数量何以这么平均化,无他,有物业税。囤积起来空置不用或专门用来炒作的住房都要被按房屋价值征收高额物业税,一般惯例是每年房屋市场价值的1%,这样再有钱的人也吃不消,够住就行。发达国家中,住房资产的相对平均化正是缓和各阶层财富分化的重要原因。正是在这个意义上,我极力不赞成当前全面放开“二套房贷”。无他,这是在鼓励有钱人去囤积住房,让富人得利太多,加剧两极分化。对社会阶层财富差距分化的影响将是长期的。即使将来出台物业税,也将难以有效抑制。 即使从纯经济角度,也不当全面放开“二套房贷”。即使我们单纯把住房看作商品或投资品角度来看,当前宏观经济还很不稳定,国内外都含有多种不确定性,系统风险很高。大力鼓励大量居民资金进入房地产市场去购房并不是明智之举,尤其二套房。一则,一旦住房资产价值波动,会直接波及金融体系和经济全局,事情非常复杂。而一套房人们由于自住一般还不会轻易抛售,二套房就轻率多了,也就是二套房比例高了,房地产市场波动性会变得比现在大得多,房价将非常脆弱;二则,这几年房价高度上涨,已经吞噬了普通居民大量的消费力,是导致内需不振的重要原因。现在急需提升内需的时候,再让宝贵的消费能力进入房地产市场,而不敢去大胆消费其他商品,将直接影响刺激内需和稳定经济的全局。 当然,可以看出总理的政府报告中对此还是有些考虑,所以才说“对符合条件的第二套普通自住房购买者”,留下诸多伏笔。具体实施细则显然要在两会后由央行单独或汇总住房与城乡建设部等部委联合出台。但十分担心的是,即使中央层面也保持这么谨慎的态度,现在口子一开,各地方政府为了救市心切不管不顾,压迫地方银行机构,一股脑放开,那就将很难事实上控制住了。(作者为复旦大学管理学院产业经济学系副教授)

12月5日到7日,中央经济工作会议召开。扩大消费成为调经济结构的重点。由于总基调是保持稳定增长,宏观经济政策要稳,房地产政策也不会大动干戈,否则宏观经济的稳定就成为无本之木。中央经济工作有三个特点极其明显。

保持货币和财政政策的延续性,意味着宽松的货币政策不会进行战略撤退。到明年下半年有可能随着银行信贷额度的完成而收紧,这意味着市场投资者将继续憧憬低成本信贷与高投资回报的红利,绝不会轻易离开市场。

房地产政策将秉持有进有退的策略,房地产市场作为中国经济杠杆行业的地位不会改变,但过度的刺激政策会逐步退出,比如税费优惠政策。不过退出的过程并不顺利,一些地方政府为托市,将继续出台刺激本地房地产市场的政策,如石家庄降低二套房物业费等。在具体政策上政府试图鼓励刚性消费,防止房地产泡沫向银行蔓延。

稳定房地产市场是愿望,这一愿望能否实现取决于如下三点:一是实体经济是否真正回暖,地方财政对于房地产的依赖程度是否降低;二是房地产与银行盈利能力、风险关联程度到底如何;三是房地产市场对于消费的挤出效应如何?这三个方面决定了政府是否会下决心控制房价。

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